Законы Болгарии

Законы Болгарии (в части недвижимого имущества)

При покупке недвижимости в Болгарии Вам встретятся такие законодательные документы как Акт 14, Акт 15 и Акт 16.

Акт 14, Акт 15, Акт 16 – это основные этапы, через которые проходит строящееся здание, перед тем как в него заселятся новые собственники.

Процедура выдачи отдельных актов в ходе строительства описана в одном из указов "Закона о планировании территории" (на болгарском – “Закон за устройство на територията /ЗУТ/”). В зависимости от категории объекта требования различаются.

Цель Акта 14, Акта 15 и Акта 16 состоит в том, чтобы контролировать отдельные этапы строительного процесса и следить за тем, чтобы отдельные виды строительных и монтажных работ были выполнены в соответствии с действующим законодательством.

Акт 14 является первой ступенью контроля строительных работ, так как это документ о принятии конструкции здания. То есть, Акт 14 – это документ, который издается, когда здание достигло этапа „ грубое строение” . „Грубое строение” означает здание или постройка, у которой возведены стены и установлена крыша, без отделки или с различной степенью выполнения отделочных работ. Акт 14 важен, так как с момента его получения, право собственности на отдельные объекты в здании уже являются предметом распорядительных сделок. Вместе с актом констатации выдается и удостоверение из муниципалитета по ст. 181, ал. 2 от ЗУТ.

Акт 15 - документ, который удостоверяет, что здание полностью завершено. Документ подписывается компетентными должностными лицами, а также собственниками объектов в здании. Акт 15 устанавливает соответствие строения нормативному устройству (этап строительства). Он является констатирующим актом, который удостоверяет, что здание выполнено согласно одобренным проектам. Это в принципе означает, что здание передается от строителя к инвестору.

Документ содержит описание договоров по выполнению строительства, строительную документацию, исполнительную документацию, а также составленные во время строительства объекта акты и протоколы. Комплект документов также содержит строительное досье объекта, в которое входят акты, протоколы, журналы, декларации о соответствии использованных строительных материалов и другие документы, предусмотренные соответствующим нормативным актом.

Прилагаются также документы о проведенных испытаниях, измерениях и других работах, которые доказывают, что объект построен правильно. Делается опись места и окружающей среды, для того, чтобы проверить восстановлен ли вид местности, который был перед началом строительства. Описываются недоделанные или плохо выполненные работы, которые должны быть завершены до подачи заявления на получение разрешения на эксплуатацию объекта.

Акт 15 является основанием для составления протокола образца 16, удостоверяющий готовность здания к использованию.

Он также известен как „Разрешение на эксплуатацию” и является разрешением на пользование зданием.

Это разрешение на эксплуатацию является окончательным актом любого строительства и удостоверяет, что объект годен к эксплуатации, т.е. в нем можно жить.

При выдаче разрешения на эксплуатацию проверяются ряд вещей, связанных с:

• установлением права собственности с точки зрения законности построенного здания;
• строилось ли здание по утвержденным проектам или без одобренных проектов;
• соответствие между тем, что построено и утвержденным проектом.

Акт 16 не выдаётся, если обнаружено, несоответствие между фактически выполненными строительными работами и утвержденными проектами.

Во всяком случае, отсутствие разрешения на эксплуатацию здания говорит о том, что что-то не в порядке с документами. Это означает, что может быть:

• несоответствие между одобренными проектами и выполненным строительством
• возможно существование строении осуществленных без всякой строительной документации и без их последующего санкционирования нельзя получить право на их эксплуатацию

Информацию о том, получило ли определенное здание, разрешение на эксплуатацию, можно получить из Районного департамента строительного контроля или у продавца объекта.

Государственный стандарт Республики Болгария.

К только построенным объектам недвижимости (в основном апартаменты в жилых районах/курортах) применяют термин "БДС (Болгарский Государственный Стандарт), который описывает состояние, в котором квартиры продаются клиенту.

Продажа квартир, выполненных согласно БДС означает, что квартиры продаются без отделки, т.е. внутренняя отделка помещений отсутствует, в то время как места общего пользования будут полностью закончены.

• Зашпаклеванные стены
• Бетонный пол без полового покрытия
• Грубая замазка на стенах
• Есть проведенная электропроводка
• Есть межкомнатные двери и окна
• Ванные комнаты не готовые (нет санитарной техники и оборудования; есть канализация, но нет инсталлированных умывальников и унитазов)
• Нет розеток и выключателей, но есть места для них с проводками

Квартиры, выполненные по Болгарскому Государственному стандарту, имеют ряд положительных моментов:

• Покупая апартаменты без отделки инвестору будет легко их поддерживать, кроме этого недвижимость в таком состоянии продается по минимальной цене и в будущем инвесторы смогут получить максимальную прибыль. Апартаменты сделанные по Болгарскому Государственному Стандарту примерно на 150-200 Евро/кв.м дешевле, чем недвижимость, у которая есть полная внутренняя отделка.
• Покупая апартаменты покупатель сам сможет заняться интерьером помещений в зависимости от своего бюджета. Так же у покупателя будет возможность самому выбрать вид облицовки, настилки, цвета, мебель и т.д.

Покупая апартаменты появляется возможность для покупателей, которые приобретают недвижимость с целью инвестиции, апартамент можно купить и закрыть его, не делая отделочных работ. И через определенное время перепродать, таким образом у будущих жильцов будет полная свобода при выборе дизайна интерьера, материалов и т.д.